Мы подготовили базовые пункты, которые, по опыту Industrial City, стоит проверить до сделки очень внимательно.
-
Репутация девелопера и его реальный опыт
Первое, что нужно смотреть — кто построил. Не только рендеры и обещания, а факты:
– сколько объектов девелопер уже построил
– сколько лет он на рынке
– в каком состоянии его первый объект сегодня
Это показывает, как здания эксплуатируются, как работает управляющая компания и что будет с вашим объектом через 5–7 лет. -
Масштаб парка: от него напрямую зависит экономика
Размер промышленного парка — критический параметр. Парк — это охрана, дороги, снабжение, уборка, обслуживание, инфраструктура. Всё это стоит денег.
Если парк маленький — эти затраты ложатся на меньшее количество резидентов. Значит, эксплуатация одного метра дороже.
По опыту Industrial City, эффективная эксплуатация начинается, когда общий объём парка — от ~100 000 м². -
Земля и собственность
Очень частая ошибка рынка, когда продают «боксы», а земля при этом остаётся у управляющей компании.
Это сразу вопросы к парковкам, развитию, залогам, перепланировкам и ликвидности.
В Industrial City каждый объект оформляется с двумя правами собственности:
– на бокс
– на земельный участок
Это даёт устойчивость активу и нормальную работу с банками. -
Инженерия и базовые параметры здания
В формате Light Industrial есть обязательный минимум, который нужно проверить:
– высота потолков
– нагрузка на пол
– возможность размещения офисной части
– парковки и подъезды
– расстояния между зданиями
И отдельно — качество исполнения: кровля, полы, теплоизоляция.
Проблемы с этим почти всегда всплывают после заезда оборудования, когда исправлять уже долго, дорого и болезненно для бизнеса. -
Управляющая компания
Лучший способ понять объект — посмотреть, как живёт парк сегодня:
– в каком состоянии территория
– как организован вывоз, уборка, охрана
– кто соседи
– как выглядит эксплуатация, а не отдел продаж
Это самый честный индикатор.
Промышленная недвижимость почти всегда покупается на этапе строительства. И здесь цена ошибки выше, чем в жилом сегменте.
В Industrial City мы изначально проектируем и строим промышленные парки под долгую, стабильную эксплуатацию и сопровождаем клиентов не только до сделки, но и после.
